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新加坡研究: 政府应对气候风险高危区 屋价下滑放缓

新加坡研究: 政府应对气候风险高危区 屋价下滑放缓

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新加坡研究:

政府应对气候风险高危区

屋价下滑放缓

研究显示,新加坡政府承诺应对气候风险,部分缓解了海平面上升导致高危区屋价下滑。

李显龙总理在2019年国庆群众大会演说中展示地图,说明新加坡哪些地区面对较大的淹水风险后,这些区域的组屋转售价下跌约2.9%。不过,在政府承诺采取缓冲措施的高危区,屋价仅下滑约1.1%。

(资料来源:新加坡国立大学商学院,制图:李太里)

这项研究由新加坡国立大学商学院刘德光杰出讲席教授艾格华(Sumit Agarwal)领导的一组研究团队完成。

研究团队选择总理演说为切入点,是因为它通过主流媒体和社交平台,向全国传达了有关气候风险的重要信息,预计会强烈冲击新加坡房地产市场。

2019年8月18日,李总理发表国庆群众大会演说,指出气候变化攸关新加坡生死存亡,并展示新加坡地形图,标出海平面上升风险较高的区域(高危区)。

李总理在演说中敲响警钟,但承诺政府将在未来100年,投入至少1000亿元应对海平面上升,尤其是在市区和东海岸地区采取缓冲(mitigation)措施,如在滨海堤坝增建一个水泵房和在东海岸建造圩田等。

研究团队从建屋发展局数据库和市区重建局房地产资讯系统(REALIS),分别获得组屋和非有地私宅2018年至2021年的详细交易记录,并在地图上标出每一笔交易,确定它是否位于政府披露的高危区。

位于高危区的房屋属于实验组(treatment group),位于高危区之外,但距离不超过两公里的房屋,属于对照组(control group)。

组屋方面,研究人员分析了8391座组屋的转售交易,其中有665座(8.0%)位于高危区。结果显示,相较于对照组,实验组(即高危区)的组屋转售价在总理演说后,显著下跌约2.9%,主要是因组屋较旧。然而,在政府承诺采取缓冲措施的高危区,转售价跌幅较小约1.1%。

研究团队因此得出结论,那就是政府承诺投资在缓冲与防御气候变化的计划,减轻了组屋居民的担忧,也减缓屋价下滑。

租赁地契和永久地契屋价呈现不同反应

至于非有地私宅,不论是否位于高危区或政府承诺采取缓冲措施的区域,整体屋价没有显著变化。

然而,租赁地契和永久地契单位的屋价,在总理演说后呈现不同反应。高危区的租赁地契单位屋价下跌1.7%,永久地契单位屋价不跌反升,增加1.4%。即使是在政府承诺采取缓冲措施的高危区,租赁地契单位的屋价同样下跌1.7%,永久地契单位屋价增加1.6%。

研究团队认为,这与总理在演说中提到,气候变化“是50年至100年的问题,我们可以采取50年至100年的方法去解决问题”有关。  

艾格华受访时说:“谁会更关心政府提出的缓冲措施?那肯定是100年后,有机会从缓冲措施中受惠的永久地契单位,而不是租赁地契单位。”

研究团队也在报告中说:“对永久地契单位的居民来说,气候变化似乎不是迫在眉睫的风险,另一种可能是他们在购买永久地契房产时,已意识到气候风险,并计算在屋价内。由于对租赁地契单位的需求,直接受此次信息冲击的影响,总理有关气候的演说,可能使租赁地契单位的买家减少,推高永久地契单位的价格。”研究结果没有显示在演说前后,组屋、租赁地契单位和永久地契单位的居民,是否改变了他们对气候变化的信念。

研究团队也调查了突发淹水对邻近房地产价格的影响,但没有发现两者之间有明显关系。这证明了极端天气事件,还不如李总理有关气候变化的公开演说有影响力。

转载请注明来源:狮城新闻

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